土地の形状によって相続税評価は変わるのか

結論として、後述する、路線価方式で土地（宅地）を算定する場合、土地の形状によって、土地の評価額が変わります。

以下では、宅地を前提として述べさせて頂きます。

一般的には土地が、被相続人の遺産の大きな割合を占めていますので、土地をどのように評価するのかということが、相続税の納税額に大きく影響してきます。

相続税法上の土地の価格は、相続により取得した時の時価によるとされています（相続税法２２条）。

時価の算定方法が区々となりすぎると、申告する側、申告を受ける国側にとっても煩雑となりますので、時価をどのような基準で算定するのかについては、原則として、通達に従って行われます。

通達によれば、土地（宅地）の評価は、利用の単位で区切ったまとまりである「１画地」ごとに評価します。

その「１画地」に対し、①その土地が路線価を用いて評価する対象の土地であれば、路線価を用いて評価し（路線価方式）、また、②その土地が土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する対象の土地であれば、宅地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価します（倍率方式）。

固定資産税評価額は、土地の形状等も含めて評価されていると一般的に考えられているため、基本的には、倍率方式の場合、土地の形状は土地の評価額には影響しません。

他方で、路線価は必ずしも土地の形状を含めて評価はされておらず、標準的な宅地（路線に面している宅地に共通してある、正方形や長方形の形の良い宅地）を基に評価されているため、路線価方式の場合、土地の形状が土地の評価額に影響してきます。

上記のとおり、路線価は、標準的な宅地を基にしているため、奥行が長すぎる、道路に面している土地部分の長さが短すぎる等の事情が路線価には反映されていません。

そのため、相続税の評価においては、宅地の形状などに応じた補正率を使って路線価（１平方メートル当たりの価格となります。）を調整して評価します。

宅地の形状に関する補正率は、以下のようなものが挙げられます。

①　奥行価格補正率

道路からの奥行距離が長い又は短いことにより利用しにくいことが補正の理由となります。

②　不整形地補正率

形がいびつである場合、宅地全体を有効利用できないことが補正の理由となります。

③　間口狭小補正率

道路に接する間口が狭く利用しにくいことが補正の理由となります。

④　奥行長大補正率

間口に比べて、奥行距離が長すぎて利用しにくいことが補正の理由となります。

上記の補正率の適用がある場合、その土地の評価は、以下の算定式で計算されます。

宅地に面した路線の路線価×補正率×宅地面積

そのため、補正率が大きければ、その分、宅地の評価額が下がることになります。

上記の補正率は、土地の地積に関して正確な図面を基に算定していく等、補正率の適用がない土地に比べ、その評価は一般の方では難しい面もあります。

仮に、路線価が５０万円、宅地の地積が１００㎡ある場合、上記で述べた補正率の適用が全くなければ、土地評価は５０００万円（５０万円×１００㎡）となります。

他方で、路線価と宅地の地積が上記と同じであっても、その土地がいびつであり、不整形地補正率が０.８５であるとされれば、土地評価は４２５０万円（５０万円×０.８５×１００㎡）となり、補正率の適用がない場合との差額は７５０万円も違うことになります。

そのため、土地の形状がよくないと思われる場合、税理士にご相談されると、相続税の申告に当たっての土地評価が下がる場合もありますので、ご検討ください。